租赁警示：小心长租公寓的开发思维陷阱

当你跪在地上自己把自己感动哭之前，请先看看别人是不是在笑。

TOP100阵营中越来越多房企开始在多元化规划图上画上租赁目标，房企获批的REITs、CMBS、ABN等租赁证券化产品规模也早已超500亿，加之政府政策的支持，房企进驻租赁行业似乎一切都顺风顺水。然而租赁市场另一端机构型租赁则普遍认为，房企转型租赁并非真心，只是换一种方式拿地、融资，房企的本质思想还是开发。更有说法将房企系租赁与机构型租赁分为“我们租赁行业”与“他们租赁行业”。

“几乎每一个头部企业都在转型，这两年的转型方向是租赁，不过似乎并没有人真正想做租赁，而是把它当作开发的工具，为了拿地、为了融资，这是显然的末本倒置。”贝壳研究院院长杨现领谈及房企转型租赁坦言，“目前房企转型做租赁依然是旧有的开发思路，而这显然是认知上的误区。”

而相似的言论，长租公寓品牌青客公寓总裁金光杰在接受弹房君在采访时也说道：“长租公寓是一个长跑项目，大型公司短期盈利压力是他们的命门。此外，长租公寓市场是一个市场化程度很高的市场，已经习惯于寻租做法的大型房企和这个市场需求并不匹配。“

在探讨租赁市场发展前景时，也有部分房企表示道路并不顺利。新城控股副总裁欧阳捷强调，集团的多元化试水是在探寻除房地产外其他的盈利模式。新城控股将严格按照政府有关规定去做，试水长租公寓板块也属于被动状态，先占位是关键。他坦言，对前景不明朗的行业进行试水，等到行业前景明朗，找到准确盈利模式之后，再进行大规模拓展，这也是大部分房企目前试水长租公寓的状态。

房企转型向租赁市场迸发的过程，总是不能避免的将“开发”思路带入：

把租赁等同于开发。租赁供给的主体在于盘活存量，而不在于增量开发。从国际租赁市场发展经验来看，开发在租赁中的占比极低，无论是市场化较高的美国、日本，还是政府高度介入的德国市场，开发供给租赁房源均在少量，德国市场70%的租赁房源同样来源于私人市场。

把租购并举等同于以租代购。这也是行业普遍存在的一种认知误区，就目前拿地市场比例看，“租”的比重在大幅上升，而“购”的比例大幅下降。当住宅的供应总量不增加的情况下，压缩购房的供应比例，潜在供给受限，未来的房价压力依然居高不下。

把发展租赁等同于融资支持。房企惯用的“快盈利”思维，也必将导致行业将精力更多放到“投资-融资-拿房-退出”，而忽视租赁的核心是运营，本质是为消费者提供服务。

值得注意的是，目前房企向租赁的迸发正在朝着“行业三重风险”前进。

毋庸置疑，房企在拿地以及资金支持上享有发展租赁的先天优势。数据显示，截至目前试水长租公寓的房企已超50家，全国招拍挂供应的土地大概布局23城共196块土地，根据建筑用地测算，可以供应的房屋数量达到了16万间。融资方面，据不完全统计，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN等租赁证券化产品规模已超500亿，且租赁并购基金也已出现。