关注：环沪楼市冷暖骤变录

市场预期变化之下,环沪楼市正上演“叫好不叫座”。尽管有高铁利好,但随着投资客的消失,环沪楼市正在一点一点走向下滑通道。

 自2016年5月以来,上海炒房客溢出环沪城市,房价沉寂多年的苏州突然猛涨,成为当年很多投资客津津乐道的事件。嘉兴同样备受关注,从6000多元/平方米的均价一路上涨至今,其下属的桐乡市、南湖区突破1.5万元/平方米,平湖、秀洲、嘉善、海宁等几个区、县均价也涨到上万元/平方米。

 进入10月以来,环沪楼市出现明显的供需断层,库存大增,去化速度却大幅下降。除了普通客户预期变化、投资客离场,还有来自上海远郊的房价压力。李明(化名)本想趁年底在环沪置业,被某品牌中介工作人员大力推荐青浦的葛洲坝玉兰花园,该项目此前限价4.2万元/平方米,然而由于房企主动调整了价格,有部分房源均价3.8万元/平方米。

 中原地产市场分析师卢文曦指出,环沪楼市的上涨主要依赖于上海溢出的投资客,但今年下半年开始出现了卖不动的信号,去化逐渐困难。他认为,这一轮环沪置业热一部分是因为2016年“3·25”新政推高了上海买房成本,部分买家转移至周边城市。而随着高铁和轻轨的规划出炉,交通便利度提升使得住在外地、工作在上海成为可能,比如花桥地铁直接对接上海等。另外,由于已被国务院批复的《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中,有不少周边城市融入上海都市圈规划,几方面因素叠加使得周边城市热度提升。

 环沪楼市转冷

 自从2016年3月上海实施限购措施以来,环沪楼市的溢出效应经久不衰。以昆山为例,房价从2016年的1万元/平方米左右,涨至2018年的3万元/平方米左右,某项目由于限价,远低于周边二手房,甚至出现万人参与摇号抢房;今年国庆节期间开盘的太仓恒 大童世界,尽管均价1.6万元/平方米,相比周边一手房高了近2000元/平方米,并且原计划推出的首付分期,由于客户热度较高而临时取消,但近两个月来,依然去化了10多亿货值。

 泰禾在苏州的姑苏院子是去年1月首开的,一直到今年一季度都卖得不温不火,今年春节后,泰禾营销方案全盘更换,项目自今年 5、6月开始发力,45天卖了10.5亿;据项目销售人员透露,1-8月认购总量大概320多套,9月加推了一次又卖了5亿货值。

 但在楼市分化中,昆山的成交已进入下行通道。2018年以来,昆山楼市月均成交一直在2000套上下浮动,三年前上海限购第一年导致的昆山月均上万套以上成交量的光景不再。昆山今年上半年成交一直在2500套上下浮动,到了8月,成交突然暴涨至3520套, 9月成交较8月有所下滑,10月继续下行,仅成交2193套。

 很显然,从距离来判断,环沪城市中,与上海接壤的第一圈层当属启东(距上海102公里)、太仓(距上海52公里)、昆山(距上海60公里),其中太仓比昆山市中心到上海人民广场还要近8公里,而相比上海远郊的临港新城(74公里)、金山新城(68公里)到上海市中心的距离则更近了。

 吸引投资者的地方,还在于这几个城市的高铁、轻轨规划。以太仓为例,根据今年9月江苏重新提出并公示的江苏省铁路规划《江苏省长江经济带综合立体交通运输走廊规划(2018-2035年)》,沪通铁路二期工程(太仓至四团段)已获批,加上新建硕放机场-常熟-太仓-上海线(锡太城际轨道),高铁的规划、实施对城市总体规划用地布局,使得沿线城市的发展获得了想象空间。

 21世纪经济报道记者在太仓某售楼处见到销售人员林东(化名),他此前在上海工作,因为公司有代理项目在太仓,而自己是太仓人,便主动申请回了太仓。林东已购车,前几年在上海还小有积蓄,回太仓后也准备买房。他透露,自己还是很喜欢在上海工作,但是目前上海楼市“不好做”。高铁和轻轨开建之后,林东感觉太仓发展空间大增。与林东想法差不多的房地产销售人员不少,他们在楼市特殊时刻纷纷选择回乡置业兼寻找新的发展机会。

 实际上,环沪楼市均出台了不同程度的限购政策。比如太仓,非太仓户籍家庭限购第二套房,通过提高首付比例、交易成本等来增加投资客的交易难度。

 今年8月之后,湖州楼市进入下滑通道,市区部分区域的二手房价格开始回落,一二手倒挂幅度收窄,一些区域的新房价格也出现了下调,购房门槛的下降并没有刺激成交,而是带出了市场观望情绪。个别楼盘的热销,也阻挡不了昆山楼市的下滑,9月昆山楼市成交环比8月下跌16.6%,10月成交环比9月下跌25%。

 环沪楼市转冷的另一个特征是土地流拍。下半年以来,湖州南浔区的宅地出现了大范围的流拍现象。公开数据显示,7月至今,南浔区总共出让9幅宅地当中,仅有孔雀城以8.46亿底价竞得一幅地块,其余均流拍。

 供需断层

 “金九银十”消失是今年楼市的一个普遍现象。进入11月份,开发商仍然持续往年的年度冲刺,以湖州为例,11月份的入市楼盘量依旧不减,仍有24个新、老项目推出。

 2018年1-10月,昆山楼市库存整体有所攀升,年初库存66068套上升到10月的69461套,多出3393套,由于“金九银十”新增预售的猛涨,加之成交量相对平稳,10月库存达到年内峰值。与此同时,昆山新批预售12670套,为近三年来最高,9月新批6607套,比2016年楼市黄金期最高新批6578套还要高。嘉兴同样如此,11月初,获批预售证的项目共有3248套房源待入市。

 湖州楼市供应量增加的同时,价格开始下调。经过了前6个月的大涨之后,湖州楼市进入一个拐点,从7-10月的成交情况来看,湖州整体房价呈下跌趋势。业内人士指出,环沪楼市价格阶梯的消失,与供需断层对应,此外消失的还有房企的高利润。

 据一名楼盘销售人员透露,嘉兴的精装修新盘,在过往4个月逐渐消失。从7月开始至今,除了卓越珑府之外,其余10余盘,全部毛坯出货,其中包括三个金茂旗下的楼盘。这背后是,2017年“522土拍”中的8块宅地,目前只有洪合的新大蓝庭一个盘实现盈利并接近售罄。此外,还有佳源优优中环两个项目,勉强算跑赢大市。

 在这个过程中,投资客如何一点点退下舞台?在上海从事中介销售的杨冰洁(化名)2016年在嘉兴投资了一套洋房,并于2018年中放盘,价格一再下调,直至回到成本价,也无人问津。记者了解到,经历过几个周期的投资客,心态已经相对成熟。有一些投资客在等待低点买入;更多的投资客,在环沪区域已买入几套房,只能静待“解套”。

 启东一度被认为是上海的后花园,恒 大海上威尼斯也曾创下非常好的销售业绩,然而,两家大房企在启东的两个在售楼盘,由于定位高端大户型,也陷入了去化困境。

 正如卢文曦所指,楼市很多利好的兑现,都有一个或长或短的过程,而且环沪城市投资客比较多,因此短期有透支后续成长空间的嫌疑。加上调控效果持续发挥作用,房价合理回归是大趋势,在此背景下,投资预期和意愿会有所转变,从趋势来看,震荡下行的可能性非常高。临近年底,房企也在为回笼资金做准备,近期一些周边城市的成交热或是今年最后一波行情,明年市场将面临更大压力。