智慧房产呈现五大重要变化

在“互联网+”兴起的时代浪潮下,社会结构重组与产业转型升级成为不可逆转的趋势。世界,因此正朝更好的方向变革。

中国房地产业,从过去“圈地建房、坐等升值”到“活下去”,逐渐回归房地产服务业的本质,由投资开发的载体,逐步演变成资源整合的平台,产业链不断得到延伸和拓展。

行业的边界在不断拓宽,如何借助新技术,重新规划城市价值、推动产业结构转型,并催生房地产行业发展的新动能?

对此,腾讯智慧房产独家对话国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎,从智慧城市的顶层设计、智慧房产的演进到对社会的影响等各方面深入解读,在房企多元化发展的今天,在技术革命、人工智能的加持下,剖析智慧房产如何改写房地产行业的新生态。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎

1、关于智慧城市

智慧城市顶层设计的核心内容是什么?

冯奎:智慧城市是要用新一代信息通信技术与城市发展的目标、功能、定位相结合,实现新型城市发展。顶层设计的核心内容一般包括:新的城市发展理念、新的技术运用、新的基础设施、新的机制体制保障条件等等。

目前智慧城市发展区域分布情况如何?

规划建设智慧项目的占比有多少?

冯奎:智慧城市提出已有10年。全国提出智慧城市规划的城市超过300个,9成以上地级城市,半数以上的县级城市都提出要建设智慧城市。

多数规划建设的智慧城市都希望实现综合性的目的,在惠民、善政、兴业等总体框架之下,规划设计了许多具体的内容。也有一些地方突出智慧城市的一个或几个特色,比如有的地方突出城市智慧运行平台,又称做“城市大脑”;有的地方突出智慧经济发展,如智慧旅游、智慧物流;有的地方突出基础设施的智能化建设等等。

2、关于智慧房产

互联网+开启的智能新时代,给房地产行业带来什么样的影响?

冯奎:房地产行业从研发设计、投融资、施工建造、材料供应、市场销售、后期服务等等延伸出去,产业链条特别长。“互联网+”为引领的新一代信息技术,给这其中的每个链条环节都带来效率变革、质量变革、动力变革。加总起来,可以认为互联网+带来了房地产行业的全面性、深刻性、长期性的变革。

举个例子,在房地产的研发设计上,互联网+完全可以让全球各地一切有兴趣、有创意、有冲动的任何人参与到研发环节,这就产生了新的效率、新的质量、新的动力。变革一旦产生,将会催生新的变革。

智慧房产近几年的运用及发展现状如何?

冯奎:智慧房产的定义没有统一,还非常含混不清。放在智慧城市的背景下来讨论,至少有一点很明确,那就是智慧城市构成智慧房产发展的基础条件、外部有利条件;智慧房产在应用维度上进一步深化了智慧城市发展,帮助我们进一步实现以人为本的发展目标。

在智慧城市的概念之前,已有一些小区提出了智能小区的概念,例如20年前在深圳、无锡都有一些相关试验。1997年住建部还组织制定了“试行版”的住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则。近年来,智慧房产处于快速发展过程之中,大致上呈现出五个变化:

第一, 从移动对讲等技术起步,到“云、大、物、移、智”新一代信息技术普遍应用;

第二, 从少数社区项目、楼盘项目起步,到多个城市开始新一轮自下而上构建智慧系统;

第三, 从重点关注起居舒适、信息交往便利,到兼顾能源、环境、社会交往多个目标;

第四, 从少数企业家带头试水,到行业生态系统初步显现;

第五, 从成本投入建设模式,到有意识形成可资利用、挖掘的智慧房产大数据资源。

目前智慧房产的发展处于哪个阶段?和发达国家相比有哪些不同?

冯奎:目前,区块链、OCR、AI客服机器人、VR看房、房型图3D转换、生物识别等技术,都有一定成熟度,但还并没有大规模的地运用于智慧房产发展之中。总的判断是:技术供给已经具备,但消费需求还有待激发,智慧房产发展正在蓄积力量。居民购买力是一个问题,更重要的是消费习惯需要养成,示范带动效应需要形成,这些都需要时间。

新一代信息技术带来产业革命、技术革命,也带来消费改革,中国几乎与发达国家处于同一水平。这时候的行业心态就很重要。如果稳健推动,就能促使中国智慧房产走得好、走得远,满足人民美好生活的需要,同时带动多个行业发展。如果过于超前,也有可能产生行业泡沫,造成社会资源的浪费。

和国际对比,我国智慧房产的短板在哪里?优势在哪里?

冯奎:发达国家对于环境、社会等问题的理解,有些方面超过我们。反映在信息技术的应用上,他们对于环境保护、降低排放、社会中下层的关怀这些方面,意识更强、措施更具体。中国的智慧房产,在行业里被作为拉动内需、扩大行业发展空间的一种手段,在社会上甚至被当做一种生活品质的象征。因此我们对它带来的进步意义理解得还不够。

最大的优势是中国处于城镇化快速发展的阶段,需求旺盛。需求侧带来的行业发展空间巨大,许多行业应用在中国可以实现,在国外就实现不了,原则就在于中国有规模化需求,而国外没有。

3、关于智慧房产与企业、个人的关系

智慧与城市、社区、房子结合后,对我们普通人居住、办公、生活带来哪些影响?

冯奎:带来许多积极的、好的影响,比如沟通效率更高、成本也可能更低、更加平安等等。但也要注意消极的影响。比如社区进一步封闭化,容易降低社会平等包容性。智慧技术的全方位利用对于老年人、对于学习能力有障碍的人可能带来不便。智慧房产如果过度偏重于个人的封闭式体验,容易培育出更多的宅男、宅女,这对于人际交往、社会心理都会有影响。

目前不少企业和地区都提出智慧化解决方案,如何标准化?

冯奎:这是智慧城市发展的难点、焦点、痛点。我认为:一是发挥顶层机构的协调作用。国家智慧有部际协调机制,有标准化建设的协调推进组、总体组和专家咨询组,作用应该发挥好。

二是实施“五跨三融”的建设路径。通过跨部门、跨行业、跨地域、跨业力、跨层级统筹规划与建设,实现业务融合、技术融合、数据融合。

三是探索动态的、开放式的标准。智慧城市各类标准的设立应充分体现各类新技术发展的最新成果。如标准如何演进、如何反映所有参与者的智慧,就要用到大数据、云计算、人工智能的许多技术。

四是坚持有限的必要的标准化,从而为智慧城市服务的特色性、个性化留下空间。

如何调动企业与普通民众的积极性,共同参与到智慧城市、智慧社区当中来?

冯奎:要提高企业与民众的参与度,首先,在智慧城市的顶层设计上就要有开放多元的架构; 其次,要为参与创造便捷的程序、通道; 第三,要有充足的激励机制。

企业参与看重商业模式,民众参与除了物质激励外,精神层面的自我满足也非常重要。例如国外有的民生项目,通过在线募集创意。获得者可获得政府提供的奖金,同时还有获得命名权。

智慧房产基于物联网、云计算、大数据而兴起,人与人之间的关联是更温暖,还是更冷漠了?

冯奎:智慧房产将会影响社会交往,带来复杂的影响。它有可能让关联变得更冷漠,也有可能让关联变得更温暖。一个社区里的人,大家仅通过智能终端进行联结,线下很少往来,这会导致关联冷漠。但当出现一些事件时,满屏的接力救助,有声音有图片有动作又让人感到温暖。

最后,冯奎指出,在发展智慧房产时,要努力去做到更深刻地理解居住、交往、社会活动、创意等最本质的意义。例如能不能在智慧房产建设过程中,重点打造一个新技术运用充分的线下交往空间?